Главная страница
Навигация по странице:

  • Вид использования

  • 2. Методы расчета поправок

  • Парная продажа

  • Методом парных продаж

  • Элементы сравнения Объект оценки (ОО) Объект-аналог1 (ОА 1)

  • Элементы сравнения ОО ОА 1 ОА 2 ОА 3

  • Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости основные пр. Курсовая работа по дисциплине Основы управления недвижимостью


    Скачать 97.85 Kb.
    НазваниеКурсовая работа по дисциплине Основы управления недвижимостью
    Дата16.04.2019
    Размер97.85 Kb.
    Формат файлаdocx
    Имя файлаСравнительный подход к оценке стоимости недвижимости основные пр.docx
    ТипКурсовая
    #73994
    страница2 из 4

    Подборка по базе: Практическая работа №37.docx, Курсовая работа ГП 2020.docx, ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА3.doc, Молекулярно-генетические основы наследственности.docx, + Физическая культура и спорт Письменная работа №1.docx, КУРСОВАЯ РАБОТА.docx, Контрольная работа по Анатомии.docx, Контрольная работа по управлению ЗИК.docx, реферат по дисциплине Основы финансового менеджмента.docx, Курсовая работа Тутаев.doc
    1   2   3   4

    Пример 1. Оценить право собственности на офисное помещение площадью 500 м2 при рыночной арендной ставке 9000 руб./м2 в год. Объект-аналог представляет собой офисное помещение площадью 1000 м2, обремененное договорами аренды на срок восемь лет при контрактной арендной ставке 8500 руб./м2 в год, Цена аналога – 60 млн руб. Загрузка помещений – 90%. Расходы на управление – 8%. Рыночная норма доходности – 15%.

    Определяем потерю валового дохода как разницу рыночной и контрактной арендной ставки:

    9000 – 8500 = 500 руб./м2.

    Определяем потерю чистого годового дохода с учетом загрузки и расходов на управление:

    500 × 0,90 × (1 – 0,08) = 414 руб./м2.

    Определяем величину корректировки цены аналога дисконтированием годовых потерь дохода за оставшийся срок аренды восемь лет по ставке 15% (используем пятую функцию сложного процента):

    414 × а(8; 15%) = 414 × 4,487 = 1858 руб./м2.

    Определяем откорректированную удельную цену аналога площадью 1000 м2:

    60 000 000/1000 + 1858 = 61 858 руб./м2.

    Определяем рыночную стоимость права собственности объекта оценки площадью 500 м2:

    61 858 × 500 = 30 929 000 руб.


    Условия финансирования
    Финансирование сделки с недвижимостью может осуществляться наличными, ипотечным кредитом, закладной и др.

    В таких случаях нужно иметь в виду, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет минимальной при финансировании сделки наличными. Использование заемных средств объективно увеличивает стоимость объекта недвижимости и, следовательно, цену его продажи.

    Таким образом, если, например, оцениваемый объект продается за наличные, а объект-аналог кредитуется, необходимо снизить цену объекта-аналога на текущую величину затрат на использование заемных средств (платежи по кредиту).

    Пример 2. Оценить право собственности на квартиру, для которой оценщик подобрал на рынке аналогичную квартиру ценой 3 млн. руб. с первым платежом в размере 800 тыс. руб. и предоставленным продавцом кредитом в размере 2,2 млн. руб. на срок 25 лет с ежемесячными платежами по ставке 12% годовых. Рыночная ставка доходности недвижимости – 15%.

    Определяем общее число периодов платежей: n = 25 × 12 = 300 месяцев.

    Определяем периодическую ставку процента: Y=12 /12 = 1%.

    Определяем ежемесячные платежи по кредиту (с использованием шестой функции сложного процента как обратной величины пятой функции) с периодом 300 месяцев при ставке 1%:
    2 200 000/а(300; 1%) = 2 200 000/94,947 = 23 171 руб. /мес.
    Определяем текущую стоимость аннуитета за 300 месяцев при ставке 15%/12 = 1,25% в месяц (с использованием пятой функции сложного процента):

    23 171 × а(300; 1,25%) = 23 171 × 78,074 = 1 809 053 руб.
    С округлением принимаем 1 810 000 руб.

    Стоимость права собственности на оцениваемую квартиру принимаем равной цене продажи аналогичной квартиры с поправкой на условия финансирования и с учетом первого платежа:

    1 810 000+ 800 000 = 2 610 000 руб.
    Условия продажи
    Условия продажи недвижимости могут быть типичными для рынка (сделка при типичном сроке экспозиции) либо нетипичными (срочная продажа, цена предложения и др.).

    В таких случаях нужно иметь в виду, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет максимальной при типичных условиях продажи. Срочная продажа или использование цен предложений (спроса) объективно уменьшают стоимость объекта недвижимости и, следовательно, цену его продажи.

    Например, если условия продажи оцениваемого объекта типичные, а объект- аналог продается срочно, необходимо увеличить цену аналога на величину рыночной скидки за срочность продажи. И наоборот, при срочной продаже оцениваемого объекта и типичных условиях продажи объекта-аналога следует уменьшить цену аналога на величину скидки.

    Пример 3. Определить величину корректировки и цену срочной продажи индивидуального дома, для которого оценщик подобрал объект-аналог с типичными условиями продажи по цене 2,4 млн. руб. По данным рынка, срочная продажа таких домов обычно производится со скидкой 25%.

    Определяем величину корректировки:

    2 400 000 × 0,25 = 600 000 руб.
    Цена срочной продажи оцениваемого объекта равна откорректированной цене аналога:

    2 400 000 – 600 000 = 1 800 000 руб.

    Рыночные условия
    Рыночные условия определяют изменение цен за период времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Этот период может составлять от одного месяца до нескольких лет. Поэтому корректировка на рыночные условия представляет собой приведение к дате оценки цены объекта-аналога путем введения индексов инфляции, отражающих соотношение рыночных цен каждого года к предыдущему году. Если продажа объекта-аналога предшествует дате оценки, его цена умножается на индекс инфляции, и наоборот, если дата оценки предшествует дате продажи аналога, его цена делится на индекс инфляции.

    Пример 4. Решением суда нужно определить рыночную стоимость индивидуального дома на ретроспективную дату оценки – по состоянию на январь 2008 г. Оценщик подобрал объект-аналог, проданный в январе 2011 г. по цене 2 590 000 руб. Согласно данным Росстата, индексы цен на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге составляли: в 2008 г. – 1,265; в 2009 – 0,898; в 2010 г. – 0,950.

    Определяем общий индекс инфляции за прошедшие три года по сложному проценту:

    1,265 × 0,898 × 0,950 = 1,079.

    Рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на январь 2008 г. равна откорректированной цене аналога:

    2 590 000/1,079 = 2 400 371 руб. (округленно 2,4 млн. руб.).
    Местоположение
    Район расположения оцениваемого объекта недвижимости обычно является главным ценообразующим фактором. Стоимость идентичных объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на значительную величину.

    Понятие местоположения, особенно для коммерческой недвижимости, весьма обширно и включает в себя: престижность; конкурентное окружение; проходимость (плотность проходящего людского потока); пешеходную и транспортную доступность; инженерную, социальную и транспортную инфраструктуру; экологию.

    Поэтому корректировка на местоположение вносится первой из группы характеристик объектов. Она численно равна разнице средних стоимостей соответствующих территорий (кадастровых стоимостей участков) или капитализированной разнице в средних доходах.
    Физические характеристики
    Физическими характеристиками обладают земельный участок и улучшения. Характеристики земельного участка включают:

    • размер по кадастровому плану;

    • форма участка;

    • топография участка (неровности поверхности, наличие холмов, склонов, рвов и т.п.);

    • геология участка (несущая способность и мощность пород, наличие грунтовых вод);

    • уровень подготовленности участка (избавление от растительности и неровностей);

    • уровень инженерного освоения (наличие инженерных коммуникаций).

    Характеристики улучшений могут включать:

    • размеры здания (строительный объем, площадь, этажность, высота этажа);

    • номер этажа и размеры помещений;

    • архитектурный стиль и состояние фасада здания;

    • ориентацию входа или окон (во двор или на улицу);

    • характеристику несущих и ограждающих конструкций;

    • наличие и характеристику систем инженерного оборудования;

    • оценку технического состояния объекта (потребность в ремонте, модернизации и др.).

    Величины поправок по большинству факторов рассматриваемой группы определяются на основании попарного сравнения цен объектов-аналогов.

    Например, величина поправки на различие площади или строительного объема зданий определяется на основе данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема зданий данного типа.

    Величина поправки на различие площади земельных участков в составе оцениваемого объекта недвижимости и объектов-аналогов определяется на основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка.

    Величина поправки на различие в техническом состоянии определяется по величине затрат на проведение ремонтных работ.
    Экономические характеристики
    Экономические характеристики являются важнейшими ценообразующими факторами для объектов, приносящих доход, т.е. для коммерческой недвижимости.

    Они могут включать следующие факторы:

    • коэффициент полезной площади (отношение полезной к общей площади);

    • коэффициент операционных расходов;

    • наличие (отсутствие) счетчиков расхода ресурсов.

    Величина корректировки на различие в коэффициенте полезной площади может быть определена капитализацией перерасхода операционных расходов на избыточные квадратные метры вспомогательных и технических помещений.

    Невозможность контроля расхода тепла и других ресурсов ведет к увеличению коэффициента операционных расходов и соответственно к снижению чистого операционного дохода и стоимости объекта.

    Вид использования

    Поскольку оцениваемый объект недвижимости и объект-аналог должны соответствовать наиболее эффективному использованию земельных участков, корректировка на вид использования производится, если для оцениваемого объекта имеются законодательные ограничения в функциональном использовании, не в полной мере соответствующем принципу НЭИ. В этом случае корректировка цены аналога может производиться отрицательной поправкой величины его действительного (эффективного) валового дохода.

    Дополнительные компоненты стоимости

    Дополнительные компоненты, не входящие изначально (по проекту) в состав оцениваемого объекта недвижимости, могут включать: парковку для автотранспорта; бассейн; камин; мебель; торговое или транспортное оборудование; автономную систему обеспечения энергетическими и информационными ресурсами; предметы искусства (мозаичное панно, гобелены, ковры, уникальные люстры и т. п); современную надежную систему безопасности; фундаменты и металлоконструкции под производственное оборудование и т. д.

    Если подобного рода компоненты (фикстуры) оказываются по договору оценки в составе недвижимого имущества, корректировка цены аналога производится путем увеличения ее на расчетную величину стоимости этих компонентов.

    2. Методы расчета поправок
    Для расчета поправок используется множество методов, которые можно разделить на две группы: количественные и качественные. Одним из признаков разделения служит соотношение количества элементов сравнения и количества используемых аналогов.

    Если количество аналогов равно или больше количества элементов сравнения, увеличенного на единицу, то для оценки возможно использование количественных методов.

    Если количество аналогов меньше количества элементов сравнения, увеличенного на единицу, то для оценки следует использовать качественные методы.
    2.1. Количественные и качественные методы расчета
    Количественные методы включают:

    • метод парных продаж;

    • статистические методы;

    • графический анализ;

    • трендовый анализ.


    Парная продажа означает продажу (сделку или предложение) двух аналогичных объектов, отличающихся только одним фактором (элементом сравнения), например местоположением. За аксиому принято, что если существует разница в ценах этих объектов-аналогов, то она объясняется этим единственным отличием.

    Методом парных продаж рассчитывается поправка в цене на единственное отличие двух объектов-аналогов, которая в дальнейшем используется для корректировки цены продажи объекта-аналога, сопоставимого с объектом оценки.

    Пример 5. Определить рыночную стоимость квартиры, расположенной в Кировском районе Санкт-Петербурга, если известны цены продаж четырех аналогичных квартир, три из которых расположены в Центральном районе, а одна – в Кировском (табл.1)
    Таблица 1. Исходные данные для расчета рыночной стоимости квартиры

    Элементы

    сравнения

    Объект оценки (ОО)

    Объект-аналог1

    (ОА 1)

    Объект-аналог2

    (ОА 2)

    Объект-аналог3

    (ОА 3)

    Объект-аналог4

    (ОА 4)

    Цена продажи, руб./м2

    ?

    64 000

    90 000

    80 000

    71 000

    Местоположение

    Кировский

    р-н

    Кировский

    р-н

    Центральный р-н

    Центральный р-н

    Центральный р-н

    Состояние квартиры

    Хорошее

    Удовлетворительное

    Хорошее

    Удовлетворительное

    Удовлетворительное

    Тип дома

    Монолит

    Панель

    Монолит

    Монолит

    Панель



    Этап 1: расчет абсолютной величины поправок путем сравнения аналогов между собой.

    1. На местоположение. Выбираем парную продажу, отличающуюся только местоположением: ОА 1 и ОА 4. Величина поправки составит 71 000 – 64 000 = 7000 руб.

    2. На состояние квартиры. Выбираем парную продажу, отличающуюся только состоянием квартиры: ОА 2 и ОА 3. Величина поправки составит

    90 000 – 80 000 =10 000 руб.

    3. На тип дома. Выбираем парную продажу, отличающуюся только типом дома: ОА 3 и ОА 4. Величина поправки составит 80 000 - 71 000 = 9000 руб.

    Этап 2: проведение корректировок путем сравнения аналогов с объектом оценки (табл.2).

    Значения корректировок равны поправкам по абсолютной величине, но учитывают знаки. Знак корректировки устанавливается путем сравнения каждого аналога с объектом оценки.

    1. Корректировка на местоположение.

    Сравниваем ОА 1 с ОО. Оба объекта расположены в одном районе, корректировка равна нулю.

    Сравниваем ОА 2 с ОО. Местоположение аналога лучше местоположения объекта оценки, поэтому нужно его «ухудшить», введя отрицательное значение корректировки (-7000 руб.).

    Сравниваем ОА 3 с ОО. Ситуация аналогична предыдущей. Значение корректировки такое же.

    Сравниваем ОА 4 с ОО. Ситуация аналогична предыдущей. Значение корректировки такое же.
    Таблица 2. Проведение корректировок цен квартир-аналогов

    Элементы сравнения

    ОО

    ОА 1

    ОА 2

    ОА 3

    ОА 4

    Цена продажи, руб./м2

    ?

    64 000

    90 000

    80 000

    71 000

    Местоположение

    Кировский

    р-н

    Кировский

    р-н

    Центральный р-н

    Центральный р-н

    Центральный р-н

    Корректировка на

    местоположение




    0

    -7000

    -7000

    -7000

    Состояние квартиры

    Хорошее

    Удовлетво

    рительное

    Хорошее

    Удовлетво

    рительное

    Удовлетво

    рительное

    Корректировка на

    состояние квартиры




    +10 000

    0

    +10 000

    +10 000

    Тип дома

    Монолит

    Панель

    Монолит

    Монолит

    Панель

    Корректировка на

    тип дома




    + 9000

    0

    0

    + 9000

    Суммарная

    корректировка




    +19 000

    -7000

    +3000

    +12 000

    Скорректированные цены продаж аналогов




    83000

    83000

    83000

    83000


    2. Корректировка на состояние квартиры.

    Сравниваем ОА1 с ОО. Аналог хуже объекта оценки. Нужно его «улучшить» (+10 000 руб.).

    Сравниваем ОА 2 с ОО. Оба объекта в хорошем состоянии, корректировка равна нулю.

    Сравниваем ОА 3 с ОО. Аналог хуже объекта оценки. Нужно его «улучшить» (+10 000 руб.). Сравниваем ОА 4 с ОО. Ситуация аналогична предыдущей. Корректировка такая же.

    3. Корректировка на тип дома.

    Сравниваем ОА 1 с ОО. Аналог хуже объекта оценки. Нужно его «улучшить» (+9000 руб.).

    Сравниваем ОА 2 с ОО. Типы домов совпадают, поэтому величина корректировки равна нулю.

    Сравниваем ОА 3 с ОО. Типы домов совпадают, поэтому величина корректировки равна нулю.

    Сравниваем ОА 4 с ОО. Аналог хуже объекта оценки. Нужно его «улучшить» (+9000 руб.).

    Таким образом, рыночная цена оцениваемой квартиры составляет 83 000 руб./м2.

    Полученное в примере совпадение скорректированных цен аналогов на практике возможно в тех редких случаях, когда число объектов-аналогов превышает число элементов сравнения и по всем последним существуют непересекающиеся парные продажи. Поэтому данный метод ограничен в применении из-за сложности подбора объектов парной продажи.
    1   2   3   4


    написать администратору сайта