Главная страница
Навигация по странице:

  • КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине «

  • 1. Область применения и этапы сравнительного подхода

  • Первый этап.

  • Второй этап.

  • Третий этап.

  • Шестой этап.

  • Специальный анализ рынка

    		•

    Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости основные пр. Курсовая работа по дисциплине Основы управления недвижимостью


    Скачать 97.85 Kb.
    НазваниеКурсовая работа по дисциплине Основы управления недвижимостью
    Дата16.04.2019
    Размер97.85 Kb.
    Формат файлаdocx
    Имя файлаСравнительный подход к оценке стоимости недвижимости основные пр.docx
    ТипКурсовая
    #73994
    страница1 из 4
    Подборка по базе: Лабораторная работа опред показателя преломления стекла.docx, ФОС по дисциплине Химия Педиатрия.docx, практическая работа 1 (2).docx, письменная работа.docx, Гимнастика, самостоятельная работа 10 кал..docx, КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА СОЦИАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ПОНЯТИЕ ТИПОЛОГИЯ СТРУКТУ, Контрольная работа Слесарное дело Резка металла.docx, Практическая работа.doc, Курсовая работа НЕФАЗ ТО2.docx, Лабораторная работа 1 электротехнические материал.doc
      1   2   3   4

    Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

    высшего профессионального образования


    САРАТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ

    УНИВЕРСИТЕТ имени Гагарина Ю.А.

    Факультет Экономики и менеджмента (ФЭМ)
    Специальность «Экспертиза и управление недвижимостью»
    Кафедра «Экономика предприятий, инженерная экономика и логистика» (ЭПЛ)

    КУРСОВАЯ РАБОТА

    по дисциплине « Основы управления недвижимостью»

    «Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости: основные

    принципы и особенности»»

    (тема)

    Выполнила: студентка

    группы ЭУН-41 (д/о)

    Пешкова Д.А.

    Руководитель работы:

    асс. Андреев А.А.

    Допущена к защите

    Защищена с оценкой

    Саратов 2013

    Содержание

    Введение……………………………………………………………………….
    3

    1.Область применения и этапы сравнительного подхода ……..…………...
    4

    1.1. Основные принципы и область применения сравнительного подхода…….….....................................................................................................
    4

    1.2. Этапы применения сравнительного подхода ……………………..…
    6

    1.3.Анализ рынка недвижимости, выбор единицы сравнения……….…
    7

    1.4. Элементы сравнения... ………………………….…………………….
    10

    2. Методы расчета поправок………………………………….………..……..
    19

    2.1. Количественные и качественные методы расчета…………….….…
    19

    2.2.Последовательность проведения корректировок ………..….……….
    24

    2.3. Практика сравнительного подхода с учетом НЭИ ………………………
    26

    Заключение…………………………………………………………………..
    34

    Список использованной литературы………………………………………...
    35
















































































    Введение

    Данная  тема курсовой работы актуальна, потому что рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. На основе независимой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчёт об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.

        Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная  цена продажи имущественных прав. Содержание и основная цель оценки – расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трёх методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

        Оценка  недвижимости во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием  класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

        Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.

        Целью курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчётов по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

    1. Область применения и этапы сравнительного подхода

    1.1. Основные принципы и область применения сравнительного подхода
    Сравнительный подход основывается на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая на рынке за аналогичный объект с такой же полезностью.

    Ключевым понятием в сравнительном подходе является аналогичный объект (объект-аналог). Объектом-аналогом является объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость.

    Сравнительный подход – это совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах (п. 14 ФСО № 1).

    Поскольку каждый объект недвижимости является уникальным, подобранные объекты-аналоги, как правило, отличаются от объекта оценки. Поэтому основной смысл сравнительного подхода заключается в том, чтобы ответить на вопрос, какова будет цена объекта-аналога, если он будет обладать такими же характеристиками, как объект оценки? Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с оцениваемым объектом по формуле (1):
    oi = Цi ± Σ∆цij , (1)
    где oi – скорректированная цена i-го аналога; Цi – рыночная цена i-го аналога; ∆цij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору; n – количество ценообразующих факторов (характеристик объекта).

    Знак корректировки определяется соотношением характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если объект-аналог лучше объекта оценки по данной характеристике, то вносится отрицательная корректировка (объект-аналог ухудшают), а если объект-аналог хуже объекта оценки, то – положительная корректировка (объект-аналог улучшают).

    После этого стоимость оцениваемого объекта недвижимости чаще всего определяется как средневзвешенное значение откорректированных цен объектов-аналогов (формула 2):

    Vo = Σѡi × Voi , (2)

    где Vo – стоимость объекта недвижимости; Voi – скорректированная цена i-го аналога; ѡi – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки (весовой множитель) : ; k – количество объектов-аналогов.
    Основное условие применения сравнительного подхода при оценке недвижимости – наличие активного рынка недвижимости с большим количеством ценовой информации о недавно совершенных сделках. Под ценовой информацией в данном случае понимаются цена купли-продажи, ставка арендной платы, цена спроса или предложения. В некоторых европейских странах эта информация является открытой, однако в России оценщику практически невозможно добыть достоверную информацию о количестве совершенных сделок, поэтому ему приходится иметь дело со средствами массовой информации, в которых публикуются цены предложений объектов недвижимости.

    В качестве основного сравнительный подход используется при оценке квартир, односемейных жилых домов, недвижимости малого бизнеса, незастроенных участков земли, садовых участков.

    Применение сравнительного подхода нецелесообразно: при оценке объектов специальной недвижимости; уникальных объектов, отсутствующих на рынке; объектов с редкими для рынка экономическими выгодами или обременениями.

    1.2. Этапы применения сравнительного подхода
    Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости должен использовать результаты предварительно выполненного анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка. Это означает, что объект НЭИ в сравнительном подходе может отличаться от существующего на дату оценки использования участка. Например, если существующее использование объекта оценки – склад, а наиболее эффективное использование участка – торговый центр (ТЦ), то в качестве объектов-аналогов следует выбирать ТЦ, соответствующие наиболее эффективному использованию участков, на которых они расположены.

    Рассчитанная сравнительным подходом рыночная стоимость объекта оценки при его наиболее эффективном использовании должна быть скорректирована (уменьшена) на величину затрат на доведение объекта оценки до НЭИ. В примере склада речь идет о затратах либо на его реконструкцию в торговый центр, либо на его снос и строительство на участке нового ТЦ. Эти затраты рассчитываются методами затратного подхода.

    Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

    Первый этап. Идентифицируется вариант НЭИ. Уточняются функции, объемно-планировочные, конструктивные параметры и другие физические характеристики объекта застройки участка или перестройки улучшений, существенно влияющие на оцениваемую стоимость (на их основе выбираются элементы и единицы сравнения). Определяются затратным подходом строительные издержки на доведение объекта оценки до варианта НЭИ

    Второй этап. Анализируется сегмент рынка, к которому принадлежит вариант НЭИ объекта оценки. Выбираются недавно построенные объекты недвижимости (возраст – до пяти лет), которые наиболее сопоставимы по элементам сравнения с вариантом НЭИ объекта оценки. Собирается и проверяется информация по выбранным объектам-аналогам.

    Третий этап. Определяются поправки – вклад каждого элемента сравнения в стоимость путем попарного сопоставления объектов-аналогов между собой.

    Четвертый этап. Определяются величины корректировок цен аналогов путем сопоставления каждого аналога с объектом оценки по элементам сравнения. Производится корректировка цен аналогов по формуле (1).

    Пятый этап. Производится согласование скорректированных цен аналогов по формуле (2) с получением итоговой величины значения рыночной стоимости варианта НЭИ объекта оценки.

    Шестой этап. Получение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта путем вычитания из итогового значения рыночной стоимости варианта НЭИ величины издержек на доведение оцениваемого объекта до НЭИ. Эти вдержки следует учитывать после даты оценки любым из нижеприведенных способов, практически дающих одинаковый результат:

    • в виде равномерного поквартального потока, приводимого к дате оценки дисконтированием от середины кварталов по рыночной ставке;

    • в виде одномоментного инвестирования в середине периода строительства (реконструкции, ремонта), дисконтируемого к дате оценки по рыночной ставке.


    1.3. Анализ рынка недвижимости, выбор единицы сравнения
    Анализ рынка недвижимости производится от рынка страны в целом, далее – региона, города и до конкретного района расположения оцениваемого объекта недвижимости определенного типа.

    Анализ рынка разделяется на два вида – общий и специальный.

    Общий анализ рынка включает:

    • характеристику географического положения объекта;




    • рассмотрение основных групп факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта на уровне государства, региона, города н района;

    • прогноз будущего города, района и его влияние на стоимость оцениваемо объекта;

    • на уровне района – типы недвижимости, пользующейся повышенным спросом; отрицательные факторы, снижающие стоимость объекта.

    Общий анализ может помочь в определении:

    • наиболее эффективного использования оцениваемого объекта;

    • экономической заинтересованности в оцениваемом объекте;

    • вида внешнего (экономического) устаревания оцениваемого объекта.


    Специальный анализ рынка рассматривает информацию по району, непосредственно связанную с оцениваемым объектом: уровень доходов, ставки дохода для подобных объектов; цены строительства; факты и условия продаж; количество предложений; степень загрузки.

    Решающее значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть подробно представлена в оценочном отчете, желательно по позициям, соответствующим элементам сравнения. В отчете следует привести фотографии объектов-аналогов, которые отражали бы его физическое состояние, окружение, а также отличия и сходства с объектом оценки.

    Источниками информации для сравнительного подхода являются в основном листинги предложений о продажах, публикуемые в Интернете и периодических изданиях по недвижимости, бюллетенях риелторских фирм, а также частные информационные службы.
    Анализ рынка недвижимости дает оценщику информацию о цене объекта-аналога в целом. Такие данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. Как правило, они не совпадают. В этих случаях применяются единицы сравнения (например, цена 1 м2 общей площади или цена на одно посадочное место).

    Единицы сравнения выбираются в соответствии с рыночным стандартом и должны быть типичными для определенного сегмента рынка.

    При продажах земель чаще всего используются следующие единицы сравнения:

    цена за 1 га – сельскохозяйственные и лесные угодья, территории промзон;

    • цена за 1 сотку – участки под индивидуальную жилую застройку;

    • цена за 1 м2 – городские земли под застройку;

    • цена за 1 погонный метр (п. м) фронтальной длины – участки вдоль дорог (центральных магистралей);

    • цена за участок (лот) - стандартные участки под застройку и в садоводствах.

    Для застроенных участков могут использоваться следующие единицы сравнения:

    • цена за 1 м2 общей площади улучшений – жилая и коммерческая недвижимость;

    • цена за 1 м2 полезной (сдаваемой в аренду) площади – коммерческая недвижимость;

    • цена за 1 м2 площади улучшений за вычетом стоимости земли – при сравнении зданий без учета выгодности местоположения;




    • цена за 1 м3 объема улучшений – нефтехранилища, элеваторы, ангары, склады;

    • цена за объект – комната, место, гаражи, стоянки, кинотеатры и т.п.


    В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор (GRM) или общий коэффициент капитализации (Ro) формула (3):

    GRM = ПВД/ Vo; Ro = ЧОД/ Vo , (3)

    где ПВД – потенциальный валовый доход; ЧОД – чистый операционный доход; Vo – цена продажи объекта недвижимости.
    1.4. Элементы сравнения
    Элементы сравнения – это характеристики объектов недвижимости и сделок, влияющие на цену недвижимости, т. е. элементы сравнения являются ценообразующими факторами.

    Следует различать две группы элементов сравнения: характеристики сделок и характеристики объектов.

    По этим группам производятся корректировки цен двух видов – последовательные и независимые.

    Первая группа элементов сравнения – характеристик сделок – включает четыре фактора:

    1) передаваемые имущественные права (собственность, аренда, сервитут и др.);

    2) условия финансирования (наличные, ипотека, закладная, рассрочка и др.);

    3) условия продажи (типичные, срочная продажа, ликвидация и др.);

    4) рыночные условия (изменение цен и др.).
    Корректировки цен по первой группе делаются последовательно, строго в указном порядке, поскольку названные характеристики взаимосвязаны и влияют друг на друга.

    Вторая группа – характеристик объектов – включает пять факторов:

    1) местоположение (престижность, близость к центру, окружение, доступность);

    2) физические характеристики (размер, форма, качество строительства, состояние);

    3) экономические характеристики (операционные расходы, полезная площадь и др.);

    4) вид использования (соответствие НЭИ, законодательные ограничения);

    5) дополнительные факторы (парковка, оборудование, мебель, безопасность и др.).
    Независимые корректировки цен по второй группе делаются в любом порядке, при этом общую корректировку по группе можно получать суммированием.
    Передаваемые имущественные права
    При подборе аналогов рекомендуется исключать объекты с вещными правами, отличающимися от прав оцениваемого объекта. Однако ввиду ограниченности выбора объектов-аналогов на практике выбраковка таких объектов иногда может не происходить.

    В таких случаях нужно иметь в виду, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет максимальной при полном праве собственности на него. Наличие ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости.

    Таким образом, если оцениваемый объект имеет полное право собственности, а объект-аналог – ограниченное, необходимо увеличивать цену объекта-аналога на величину, которая представляет собой разницу между чистым доходом, который можно получить при полном праве и при ограниченном праве собственности, и численно равна текущей стоимости чистых потерь дохода за весь рассматриваемый период.
      1   2   3   4

    написать администратору сайта