Главная страница
Навигация по странице:

  • 1.3 Способы расчета и внесения поправок при использовании сравнительного подхода 9

  • 2.4 Оценка стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода 18 ВВЕДЕНИЕ

  • 1.2 Преимущества и недостатки различных подходов, применяемых в оценке недвижимости

  • СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

  • Курсовая работа РОСЕНКО. 1. 1 Характеристика сравнительного подхода для оценки недвижимости 4


    Скачать 89.67 Kb.
    Название1. 1 Характеристика сравнительного подхода для оценки недвижимости 4
    Дата19.01.2018
    Размер89.67 Kb.
    Формат файлаdocx
    Имя файлаКурсовая работа РОСЕНКО.docx
    ТипРеферат
    #34632

    Подборка по базе: Практическое задание 2, Модуль 2. Клинико-педагогическая характе, История возникновения игры в волейбол, её краткая характеристика, Сравнительная характеристика различных видов клизм.docx, 1 Общая характеристика автопарка СПК.docx, Ответы на задание по Теме1 «Краткая характеристика системы магис, Топографические карты, их назначение и краткая характеристика(pl, Турапбаев Айдарбек(г.Өскемен) характеристика (1).docx, Этимологическая характеристика словарного состава со¬временного , Распространение объектно_ориентированного подхода на информацион, СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НАЛОГОВОЙ СИСТЕМЫ РОССИИ И ЗАРУБЕЖН

    СОДЕРЖАНИЕ



    1 Теоретические аспекты оценки недвижимого имущества 4

    1.1 Характеристика сравнительного подхода для оценки недвижимости 4

    1.3 Способы расчета и внесения поправок при использовании сравнительного подхода 9

    2 Сравнительный подход к оценке недвижимости 12

    2.1 Сущность и методы сравнительного подхода оценки недвижимости 12

    2.2 Метод сравнительного анализа продаж 15

    2.3 Метод валовой ренты 16

    2.4 Оценка стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода 18



    ВВЕДЕНИЕ

    Следует обратить внимание на то, что ни один из подходов не может дать полностью адекватного рыночной ситуации суждения о величине стоимости объекта недвижимости. На практике это проявляется в том, что оценщик должен в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три подхода, либо (минимум) – два, обосновав причину своего выбора. При этом окончательное суждение о стоимости объекта должно производиться не на основе среднеарифметического, а с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

    Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости. Необходимые условия и сфера применения.

    Данная курсовая работа на тему «Особенности применения сравнительного подхода» является актуальной, так как известно, что рыночный подход базируется на анализе ситуации рынка и анализе цен объектов – аналогов недвижимости. Из этого следует вывод, что сравнительный подход даёт один из самых верных результатов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости – ведь он целиком основывается на работе с реальным рынком.

    Сферой применения сравнительного подхода являются – массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов недвижимости для малого бизнеса.

    Объектом исследования данной курсовой работы является сравнительный подход, применяемый в оценке недвижимости.

    Предмет курсовой работы представляет собой особенности применения сравнительного подхода в оценке объекта оценки.

    Цели и задачи курсовой работы:

    • раскрыть содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости;

    • проанализировать необходимые условия для применения методов сравнительного подхода;

    • сформировать представление о преимуществах и недостатках сравнительного подхода;

    • определить виды и методы расчета корректировок.

    При выполнении курсовой работы были использованы различные методы:

    1. метод общения

    2. метод синтеза

    3. метод познания

    4. аналитический метод

    5. классифицированный метод

    Структура курсовой работы состоит из: введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.

    1 Теоретические аспекты оценки недвижимого имущества

    1.1 Характеристика сравнительного подхода для оценки недвижимости


    Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценочная деятельность осуществляется путем применения методов и подходов к оценке.

    Согласно Приказу Минэкономразвития РФ № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

    Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости не- движимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость5.

    Состав информации для оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом можно разбить на три составляющие:

    1. данные о физических и экономических характеристиках объекта оценки и его окружения;

    2. данные о физических и экономических характеристиках объектов - аналогов и их окружения;

    3. рыночная и ценовая информация об объектах – аналогах.

    Основные требования к аналогу:

    • аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

    • сходные условия сделки11.

    Сравнительный подход состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними. Базируется на методах, которые основываются на анализе текущих затрат на воспроизводство собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по объекту. Ограничением данной группы применяемых методов является то, что полученные результаты не отражают движущей силы спроса и предложения на рынке недвижимости1.

    Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости, если имеются аналогичные объекты, активно обращающиеся на рынке в период, близкий в дате оценки. Активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее применяется для оценки специализированных объектов и недвижимости в составе имущественного комплекса промышленных предприятий. Помимо прямого назначения используется для оценки арендных ставок износа улучшений, коэффициентов заполняемости и других параметров6.

    алгоритм применения сравнительного подхода.png

    Рисунок 1 – Алгоритм применения сравнительного метода при оценке объектов недвижимости
    Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

    1. Характеристики местоположения:

    • климат, ресурсы, топография, грунты, почва;

    • по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т. д.;

    1. Характеристики земельного участка:

    • размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т. д.;

    1. Характеристики зданий и сооружений:

    • количество;

    • тип, год и качество постройки;

    • стиль, планировка, конструкции и т. д.

    1. Факторы спроса:

    • уровень занятости;

    • величина заработной платы и доходов;

    • платежеспособность;

    • наличие источников финансирования;

    • ставки процента и аренды;

    • издержки при формировании продаж;

    1. Факторы предложения:

    • площадь продаваемой земли;

    • число объектов, выставленных на продажу;

    • затраты на СМР;

    • финансирование, налоги.

    Социальными факторы, влияющими на стоимость недвижимости являются:

    1. базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования;

    2. базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

    3. тенденции изменения уровня образования, уровня преступности;

    4. стиль и уровень жизни1.

    1.2 Преимущества и недостатки различных подходов, применяемых в оценке недвижимости

    Известно несколько десятков методов оценки недвижимого имущества, используемых для определения стоимости различных объектов. Выбор того или иного метода оценки объекта зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки.

    Все методы сгруппированы в трёх подходах к оценке:

    • затратном;

    • доходном;

    • сравнительном.

    Затратный подход базируется на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта. Оценка земельного участка при этом производится на основе текущей экономической ситуации рыночных цен отдельно от зданий, сооружений. Результат оценки складывается из суммы затрат на строительство и стоимости земельного участка. Такой метод дает оценку, которая равняется балансовой стоимости объекта за вычетом амортизационных отчислений, плюс стоимость земельного участка. В условиях высокого уровня инфляции этот метод приводит к занижению оценки и для её выравнивания требуется периодическое введение поправочных коэффициентов на стоимость строительства, что само по себе является достаточно сложной проблемой2.

    В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, согласно которому, стоимость объекта оценки определяется величиной возможных будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объекта оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности3.

    В свою очередь применяемые подходы к оценке имеют некоторые преимущества и недостатки.

    Затратный подход наиболее надёжен при оценке новых объектов. Данная оценка является целесообразной в следующих случаях:

    • оценка незавершенного строительства;

    • оценка специальных и общественно – государственных объектов;

    • оценка для целей налогообложения и страхования и т.д.

    Однако при попытки достижения результата оценки это может сопровождаться быстрым ростом затрат труда, проблемами с расчетами затрат на старые строения, сложностью определения величины износа старых зданий и сооружений и т.д. Затрат не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

    Результаты доходного подхода, используемые для анализа целесообразности инвестирования, значимы для оценки объектов недвижимости, приносящих доход. В данном подходе качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Метод прямой капитализации характеризуется простотой расчетов, отражает состояние рынка недвижимости и дает хорошие результаты с малыми рисками для стабильно функционирующего объекта. Лучшим теоретическим методом считается метод дисконтирования денежных потоков. В нем учитывается динамика рынка и неравномерность структуры расходов и доходов.

    Тем не менее процесс получения точной оценки затрудняет увеличением неточности прогноза пропорционально долгосрочности прогнозного периода. Необходимо учитывать предполагаемый риск, связанный с получением будущего дохода, при определении текущей стоимости объекта. Официальная информация об объекте недвижимости нередко не соответствует действительности , так как зачастую является конфиденциальной.

    Преимущества сравнительного подхода заключаются в надёжности в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов, а также объектов, часто покупающихся, продающихся и не использующихся для получения дохода, позволяет отразить мнение продавцов и покупателей в итоговой оценке. Дает надежные результаты при наличии достаточного количества данных для анализа. Применяется при оценке односемейных жилых домов, недвижимости малого частного бизнеса и незастроенных участков земли.

    Но не бывает продаж абсолютно идентичных объектов. Сделки по объектам могут различаться по набору характеристик и условиям сделок. Чем больше различий между сопоставимыми сделками, тем больше вероятность получиться неточные результаты. В целях уклонения от уплаты налогов и сборов, фактические цены продаж нередко скрываются, что влечёт за собой сложность сбора информации о ценах продаж. Так же недостатком сравнительного подхода является зависимость от активности и стабильности рынка4.

    1.3 Способы расчета и внесения поправок при использовании сравнительного подхода


    Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения; замещения; вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественныхметодов выделения элементов сравнения и измерения корректировокрыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

    Стоимость объекта недвижимости методом сравнительных продаж может быть определена на основании следующего выражения:
    , (1)
    где – цена продажи аналогичного объекта;

    – сумма поправочных корректировок7.

    Внесение поправок – это процесс моделирования стоимости оцениваемой недвижимости путем внесения корректировок в цену объектов – аналогов в связи с несовпадением ценообразующих параметров объекта оценки и объектов – аналогов. Корректировке подлежат цены всех отобранных объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки. Важным положением процедуры внесения корректировок является следующее утверждение: все корректировки применятся к стоимости объекта – аналога – внесение любых корректировок основывается на применении увеличивающей стоимость объекта – аналога поправки в том случае, когда рассматриваемый показатель у объекта оценки лучше, чем у объекта – аналога, и уменьшающей стоимость аналогичного объекта поправки в том случае, если соответствующей показатель объекта оценки хуже, чем у объекта – аналога20.

    Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс корректировки.

    Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определённый коэффициент и вносятся как в цену аналога в целом, так и в единицу сравнения аналога, путем умножения на этот коэффициент.

    Денежные поправки изменяют на определённую сумму цену аналогичного объекта и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости.

    Денежные относительные поправки изменяют на определённую сумму цену единицы сравнения аналога.

    Денежные абсолютные поправки изменяют на определённую сумму цену аналога в целом8.

    Определение величины поправок методом парных сравнений состоит в нахождении на рынке объектов, отличающихся друг от друга лишь одним ценообразующим фактором, в определении стоимости этого фактора и в использовании его для корректировки цен для других объектов9.

    Определение величины поправок при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессивного анализа основано на использовании серии формул, например:
    , (2)
    где – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

    – коэффициент, полученный для единицы сравнения;

    – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости;

    или
    , (3)
    где a, c, …, n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

    Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом физического износа и функционального устаревания данного элемента.

    Американский институт оценщиков рекомендует следующий порядок внесения поправок:

    1. состав имущественных прав;

    2. условия финансирования сделки;

    3. условия продажи;

    4. время заключения сделки с аналогичным объектом;

    5. местоположение и окружение объекта;

    6. физические характеристики;

    7. экономические характеристики объекта10.

    2 Сравнительный подход к оценке недвижимости

    2.1 Сущность и методы сравнительного подхода оценки недвижимости


    Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.

    Сравнительный подход основывается на трех принципах:

    1)Принцип замещения означает, что при наличии определённого количества однородных объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой или дачной застройки, с преобладанием однотипных земельных участков.

    2)Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определённые компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или же, наоборот, излишними улучшениями. Так же возникает дисбаланс при нарушении принципа соответствия. Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности. Емкость показывает , сколько объектов недвижимости может быть приложено к определённому земельному участку. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями.

    3)Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью предложений, объясняет большие различия в ценах на объекты. Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости. Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен13.

    Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости они тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики объекта, могут играть основную или вспомогательную роль.

    Процесс осуществления сравнительного подхода происходит в 4 этапа:

    Этап 1. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

    Этап 2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки, выполняется сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

    Этап 3. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

    Этап 4. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов14.

    Первые три этапа представляют работу оценщика по сегментам рынка недвижимости.

    Согласна Приказу Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих методов:

    1) Метод статистического (регрессионного) моделирования. При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующий факторов и при условии наличия значений соответствующих ценообразующих факторов вводятся соответствующие корректировки.

    2) Метод типового (эталонного) объекта оценки. Данный метод оценки применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели рыночной информации для группы (подгруппы) объектов оценки;

    3) Методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости. Метод применяется для групп (подгрупп) объектов оценки, схожих с группами (подгруппами) объектов оценки, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта оценки вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта оценки и других его характеристиках;

    4) Метод индексации прошлых результатов. Данный метод оценки применяется для иных, чем земельные участки, групп (подгрупп) объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке12.

    Так же применяются: общая группировка; метод общего коэффициента капитализации; метод восстановительной стоимости по аналогам; методы, основанные на анализе парных продаж; экспертные методы расчета; статистические методы; метод соотнесения цены и дохода.

    Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить 
    рыночный  разброс цен15.

    Основу экспертных методов расчета составляет мнение эксперта – оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

    Суть статистических методов состоит в допустимой формализации зависимости между измерениями цен объектов недвижимости и изменениями каких – либо его характеристик16.

    Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина доходов является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и доходов дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

    2.2 Метод сравнительного анализа продаж


    Наиболее распространенным при использовании сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости является метод прямого сравнительного анализа продаж. Данный метод основан на принципе замещения17.

    При применении метода сравнения продаж последовательно решаются следующие задачи:

    • осуществляется поиск рыночной информации о продажах;

    • выделяются необходимые элементы сравнения и выбираются единицы сопоставления при оценке фактических данных;

    • проводится процедура корректировок;

    • выполняется анализ данных корректировочной таблицы и делается вывод о согласованном результате расчетов18.

    Общая модель сравнения продаж:
    , (4)
    где – расчетная величина рыночной стоимости, руб.;

    – цена продажи сопоставимого объекта;

    – совокупная поправка к цене продаж сопоставимого объекта, учитывающая, в какой мере оцениваемый объект отличается от сопоставимого.

    Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода сравнений может быть представлена в виде:

    , (5)
    где - оценка рыночной стоимости объекта оценки;

    k – количество аналогов;

    – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i – го аналога;

    - вклад i – го аналога в стоимость объекта оценки.

    Метод предполагает реализацию следующих этапов:

    1.Анализ рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости. Сопоставимые объекты должны иметь тот же физический возраст, такой же участок земли под объектом, те же финансовые и другие условия сделки.

    2.Проверка точности и надёжности информации о сделках.

    3.Анализ объектов и внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым аналогичным объектом.

    4.Сведение откорректированных значений цен объектов – аналогов , полученных в ходе анализа в единое значение17.

    Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, то есть на дату оценки имеется информация о достаточном количестве сделок и предложений. Данный метод при наличии достаточного количества данных позволяет получиться хорошие результаты оценки стоимости19.

    2.3 Метод валовой ренты


    Метод валовой ренты является одним из вариантов оценки недвижимого имущества, частный случай общеизвестной практики сравнения продаж. Метод основан на связанных между собой параметрах – действительной прибыли и рыночной цене объекта. Его использование дает возможность получить наиболее точные результаты при оценке любых объектов недвижимости. Специалисты рынка недвижимости считают метод валовой ренты - лучшей методикой сравнительного подхода. Особенность показателя в том, что он не учитывает коэффициент операционных затрат по используемым объектам.

    В роли показателя, измеряющего эту взаимосвязь, выступает валовой рентный мультипликатор. Валовой рентный мультипликатор – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости21.

    Его суть заключается в совершении следующих шагов:

    1.Выделение сделок, которые были проведены с аналогичными объектами недвижимости.

    2.Анализ собранной информации по проведенным операциям. На данном этапе производится подтверждение операции одним из прямых участников, а также определяются условия реализации.

    3.Уточнение цены с учетом существующих различий в объектах (состояние, наличие бытовой техники, район и так далее)24.

    Валовой рентный мультипликатор или мультипликатор валовых рентных платежей рассчитывается:

    , (6)
    где ПВД (потенциальный валовой доход) – определяет валовые поступления;

    ДВД – определяет валовые денежные поступления от собственности;

    Цоб – цена оцениваемого объекта;

    Цi – цена сопоставимого аналога6.

    Недостатков метода валовой ренты:

    • во – первых, он применим исключительно в условиях хорошо развитого рынка жилья;

    • во – вторых, разница норм возврата капитала и реальных рисков между сопоставимым и основным объектом, как правило, учитывается не полностью;

    • в – третьих, разница в чистой операционной прибыли двух объектов (основного и используемого в качестве сравнения) также учтена не полностью.

    Плюс расчета валового рентного мультипликатора в том, что проведение корректировки по факторам удобства объекта или другим его особенностям здесь не требуется. Если же в сравниваемой недвижимости есть различия, то считается, что они уже учтены в рыночной стоимости предложения (продажи), а также в ставках аренды. Так, если сопоставляемый объект был хуже основного, то цена его аренды и, соответственно, цена продажи будет меньше. Показатель мультипликатора в этом случае останется неизменным22.

    2.4 Оценка стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода


    Оценка рыночной стоимости недвижимости с позиции различных подходов предполагает использование принципиально отличающихся приемов оценки и информации обеспечения. 

    Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний отличающих данный подход остальных:

    • Единицы сравнения. Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могу использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения который может быть либо физическая единица, либо экономическая.

    • Элементов сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости.

    Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать:

    1. Передаваемые имущественные права. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

    2. Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

    3. Условия продажи.

    4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

    5. Рыночные условия.

    6. Местоположение.

    7. Физические характеристики.

    8. Экономические характеристики.

    9. Вид использования.

    10)Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

    Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

    б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

    в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов25.


    ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Сравнительный подход, несмотря на достаточную сложность и трудоемкость расчетов и анализа, является неотъемлемым приемом определения обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полученные данным способом, имеют наиболее объективную рыночную основу

    Оценка рыночной стоимости методами сравнительного подхода основана на использовании ценовых мультипликаторов, отражающих соотношение рыночной цены и какого-либо показателя, отражающего доходность предприятия. Ценовой мультипликатор рассчитывается по аналогам и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемой компании.

    Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка имущества. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом. Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки

    Сравнительный подход и его основные методы базируется на использовании большого объема ценовой и финансовой информации по значительному кругу объектов недвижимости. Необходимость обработки большого информационного массива требует применения математических методов на различных этапах оценки.

    Так же в ходе курсовой работы были достигнуты следующие цели и задачи:

    • раскрыты содержания методов сравнительного подхода к оценке недвижимости;

    • проанализированы необходимые условия для применения методов сравнительного подхода;

    • сформированы представления о преимуществах и недостатках сравнительного подхода;

    • определены виды и методы расчета корректировок.

    В завершении курсовой работы на тему «Особенности применения сравнительного подхода» преимуществами сравнительного подхода, применяемого в оценке недвижимости являются: наиболее простой подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке. Недостатками сравнительного подхода являются: обязательно наличие активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; необходимость внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; метод на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.


    СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

    1. Метелев И. С., Калинина Н. М., Елкин С. Е. Экономика недвижимости: учебно – практическое пособие. – Омск: ИП Скорнякова Е. В., 2012. – 176 с.*133 - 134

    2.Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости, – СПб: СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.*54

    3.Мирзоян Н. В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2005. – 199 с.*56

    4.Долгова О. В., Оценка недвижимости: учебное пособие. – Воронеж, 2004. – 50 с.*42 – 43

    5. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»: Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040 - ред. от 22.10.2010.

    6. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Миржазов С.К. Оценка недвижимости: учебное пособие. – 2 – е изд.,стер. – М.: КНОРУС,2014. – 752 с.*470

    7. Калмыкова Е.Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие; Томский политехнический университет. – Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2011. – 139 с.*82

    8.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие; под ред. д – ра экон. наук, проф. М.А. Федоровой. – 4 – е изд.,стер. – М.: КНОРУС,2015. – 344 с.*218

    9.Пупенцова С.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. – 2 – е изд. – СПб.:Изд –во Политехнический университет,2008 – 178 с.*141

    10.Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости: учебное пособие. – 2 – е изд.,перераб. – М.: КНОРУС,2014 – 312 с.*153

    11. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 70 с.*28

    12. Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»:вступил в силу с 01.10.2016.

    13. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика», М.,2008. – 479 с. *18 – 23

    14. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: – Таганрог: Изд- во ТРТУ, 2004. – 107с.*31

    15. Фридман Джек, Ордуэй Николас «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 2007. – 480.*297

    16. Виноградов Д.В. «Экономика недвижимости: Учебное пособие», Владим. гос. ун-т, М. – 2008. – 41с.

    17.Игнатова Л.Л. Экономика недвижимости: учебное пособие. 4 – е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана,2009. – 176 с.*153

    18.Коланьков С.В. экономика недвижимости: учебное пособие. – 2 – е изд., испр. и доп. – М.: ФГБОУ «Учебно – методический центр по образованию на железнодорожном транспорте»,2013. – 478 с.*156

    19. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.*256

    20.Круглякова В.М., Мищенко В.Я., Борисов А.Н. Оценка объектов недвижимости. Практикум для бакалавров и магистров: учебное пособие. – М.: Издательство АСВ, 2012. – 152с.*83

    21. Пархоменко, В. А. Экономические основы ценообразования недвижимости: учеб. пособие / В. А. Пархоменко. - Красно- дар: КубГТУ, 2009. – 378 с.*121

    22.Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов: пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2014. – 1316с.

    23.Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: учебное пособие. – М.:РИО Мособлупрполиграфиздат,2000. – 231с.*139

    24.Метод валовой ренты. Электронный ресурс. URL: https://utmagazine.ru/posts/11996-metod-valovoy-renty (дата обращения: 03.04. 2017).

    25. Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»




    написать администратору сайта